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旅遊地産日漸降溫 不少項目變現不易

中國旅遊網zhongte53232.cn2016-11-13

房地産市場遭遇全國性政策“刹車”,旅遊地産這一昔日的樓市熱點領域也繼續“降溫”。一方面,旅遊地産價格經過多輪上漲,概念逐漸泛化,市場分化嚴重;另一方面,限購限貸風潮同樣将旅遊地産籠罩其中,同時一些旅遊地産項目華而不實,變現困難,再加上未來可能出台的房地産稅,“度假房”将會變得越來越“想說愛你不容易”。

旅遊地産陷入“冰火”兩重天

前些年,天津市民孫先生退休後先後在長白山、博鳌、武夷山等地購買了房産,作為養老休閑度假的去處。“冬天在博鳌過,夏天住長白山,熟悉我的人管我叫‘候鳥’。”讓老孫得意的是,這些當年為提高養老品質購買的房産,如今價值翻倍甚至是數倍。

為休閑度假提供居所并兼顧保值增值價值,這是不少市民選擇旅遊地産的初衷。據記者觀察,差不多在十幾年前,在黃山、武夷山、日照、博鳌等衆多休閑旅遊度假景區,花20萬元在這些地域的非熱點區域購置一套90平方米左右的房産并非難事。但如今,随着市場整體水漲船高,曾經低投入高回報的旅遊地産早已不再。

以三亞為例,國家統計局公布的數據顯示,三亞新建商品住宅價格今年9月份繼續環比上漲1.2%,市場每平方米均價接近2萬元。有分析指出,旅遊地産的購買對于消費者而言本身就帶有一定的沖動性,而三亞如今動辄上百萬的房價,早已脫離“任性”選擇的範疇了。

随着旅遊地産概念的逐漸泛化,市場分化在所難免。近日,為期3天的海南陵水城市營銷暨旅遊地産推介活動來到成都,陵水黎族自治縣19家房企共帶去20個房産項目。展會現場就成交商品房16套,總成交金額達2030萬元。據陵水縣政府有關負責人介紹,上半年,陵水商品房銷售面積達107.5萬平方米,同比增長59.2%,銷售額為172.9億元,同比增長40.7%,市場依舊賣得好。

但與此同時,在一些複制海南模式的地區,如雲南、吉林、廣西等地,旅遊地産的銷售情況卻并不樂觀。有在雲南置業的外地遊客抱怨,在全國房價高漲的背景下,由于在一二線城市買房投 資成為奢望,他轉而投向雲南旅遊地産,卻發現變現能力并不樂觀,短時間内很難收到回報。

面對國内旅遊産業由觀光旅遊時代向休閑度假時代的轉型升級,上市公司武漢三特索道從一家旅遊客運索道經營為主的企業,逐漸向景區及景觀房地産開發經營領域拓展,不過今年前三季度的經營狀況卻不樂觀。

據其在10月27日晚披露的三季報顯示,前三季度,公司實現營收3.54億元,歸屬于上市公司股東淨利潤-775.38萬元。公司2015年度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤4300萬元,預計今年實現淨利則跌至-4500萬元至-2500萬元,旅遊地産業績低于預期被列為重要原因之一。

不少項目華而不實變現困難

原本寄托了人們養老安居和增值期望的旅遊地産,為何市場距離預期越來越遠?專家分析,這從旅遊地産的投 資階段開始就埋下了伏筆。

記者發現,國内旅遊地産項目一般都遠離市區,有的填海造陸而成,所在地塊稱之為某“島”或“城市”,在同一時間集中有較大的供應數量。例如廣告投放堪稱“狂轟濫炸”的海南某旅遊地産項目,最低銷售單價僅5600多元,總占地面積達12000畝,僅開盤銷售面積就達136萬平方米,供應堪稱“巨量”。

從供需關系看,如此大量的房地産短時間内集中供應,必然會在區域内造成市場供應的過量。随着市場漸趨冷靜及消費者回歸理性,人們逐漸意識到,進入二手市場的旅遊地産很難變現,或者“賣不上價”。即便進入租賃市場,一方面,房屋閑置時節基本是旅遊淡季,租客本來就不多;另一方面,進入旅遊旺季,房主自身也有度假住宿需求。而且附近房屋區域本來就有大量可供租賃房産,租金同樣不會太高。

近年來,投身旅遊地産的房地産企業衆多,既有恒大、碧桂園、萬科、華僑城等這些實力雄厚的開發商,還有地方性的小開發商。據業内人士透露,為從旅遊地産市場中分一杯羹,不少開發商采用的是開發一個樓盤注冊一家公司的模式,一旦項目開發完畢,公司通常會注銷,消費者在後期遇到房屋問題通常投訴無門。而且,這些小公司在旅遊地産開發上并不專業,開發模式基本與常規住宅無異,難以體現旅遊地産特色,忽視了消費者的真正需要,項目華而不實。

記者在北方沿海某人工島上走訪看到,這裡在臨近沙灘海水浴場的地方修建了一批别墅項目,對外打出“沙灘海景房”旗号。不過每年進入11月份,這處沙灘海水浴場會停業,别墅所依傍的海景顯得名不副實。有房主抱怨,由于距離市中心超過30公裡以上,過于偏僻,這裡真正的住戶寥寥無幾,夜晚格外陰森。到了旅遊旺季遊客往來頻繁,又過于吵鬧。她早有出手之心,但在中介挂了半年之久卻鮮有人問津,成了名副其實的燙手山芋。

其實,同省不同區域之間、南北方之間都有較大差距。不少地産商将海南旅遊地産的模式套用在其他區域,不見得适用,事實證明甚至會事倍功半,消費者的接受度并不高。

承載品質項目凸顯價值

旅遊地産也并非“一無是處”。地産行業觀察人士康紅恩判斷,最近幾年,由于全國很多城市的霧霾、異常氣候等問題,未來5到10年間,大城市将迎來一波遷移和遷居的熱潮,旅遊地産将有很大潛力。

越來越多的公司跨界進入旅遊地産領域。從事鋼鐵、煤炭生産銷售的安泰集團今年7月出爐資産重組方案,拟購标的同元文化主營業務為文化旅遊及配套地産。早在去年10月,春秋航空大股東春秋集團就宣布進軍日本旅遊地産,與日本陽光不動産株式會社達成戰略合作協議,率先在日本合資、經營“春秋陽光酒店”。今年3月,春秋集團旗下上海春秋投 資管理有限公司又與日本财馬科斯集團簽署戰略合作協議,将攜手在日本發展觀光型酒店。

但分析師提醒稱,旅遊地産本質上是一個既考驗資本運作又考驗企業經營的産業,項目兼具地産及旅遊的特殊性,跨界進入的公司需要平衡考慮很多問題。

旅遊地産既不是單純的房地産項目,也不是孤立的旅遊景點。由于國内旅遊地産的概念還不夠成熟,業内開發企業對服務和配套的重視普遍不足,有不少是追逐短期利益,物業服務往往也跟不上。戴德梁行中國區商業地産服務部高級助理董事孟祎表示,旅遊地産項目需要提供更加精細、人性化的服務和高标準硬件設施,注重商業價值的提升。

除了養老購房,近幾年房地産市場的需求,使購房者不得不考慮旅遊地産的保值增值是否合适。嚴躍進建議,應選美譽度高的知名品牌開發商。一般情況下,品牌開發商具有較豐富的開發經驗和較強開發能力,且有足夠的資金作保證,在同樣的市場條件下,抗風險能力相對較強。同時還要考慮空置和物業管理問題。旅遊度假産品受地理位置限制,在投 資者無法入住的時間裡,會存在相對較長時間的空置,而要盤活資源就涉及物業經營管理。所以,投 資者除了必須重點考察項目所在的旅遊市場發展前景,除項目配套設施、物業的裝修程度外,更要考慮項目的運營模式。

有海南購房者就曾反映,當地雨季來臨時房屋内被大水漫灌,家具普遍被泡,而自己直到幾個月後去居住才發現,這期間并沒有人提醒。長此以往,購房者的利益不但受到損害,實際居住的熱情也将大大減弱,惡性循環下去旅遊地産将變得越來越華而不實。

專家提醒,購房者購房前還要搞清楚該旅遊地産項目是商業性質還是住宅性質,土地年限是多少。在某些區域,有不少旅遊地産項目是既有住宅用地,又有商業用地,即使是有些住宅項目,也隻有50年産權。

旅遊地産通常是購房者剛需住房外的補充。随着全國房地産信息聯網,房地産稅的征收也提上日程,未來擁有多套房産的持有成本,也将是購房者不得不考慮的問題。

來源:中國經濟網/毛振華編輯:CNT-2
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